为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，支持盘活存量土地，促进房地产市场平稳健康发展，近日，自然资源部印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，遏制部分城市住宅用地供应不合理增长，商品住宅去化周期超过36个月的城市，将被暂停新增商品住宅用地出让。

《通知》表示，各地要立足当地经济社会发展、市场实际需求以及资源、环境、人口等约束条件，以人定房、以房定地，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排。

《通知》提出，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月—36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。

中指研究院数据显示，截至今年3月，重点50城商品住宅可售面积出清周期平均超过20个月，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月，个别二线城市出清周期处于合理水平。易居研究院数据显示，3月份去化周期偏高的10个城市为韶关、西宁、舟山、洛阳、哈尔滨、嘉善、晋江、泉州、唐山和江阴，去化周期普遍超过3年的水平。去化周期较低的10个城市为上海、郑州、沈阳、南昌、珠海、济南、三亚、杭州、中山和成都，去化周期总体在1年左右水平。

中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，刚刚召开的中央政治局会议明确提出“要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为房地产政策指明了方向。自然资源部积极落实会议精神，明确支持盘活存量土地，动态调整土地供应，促进房地产市场平稳健康发展。根据《通知》，当前市场环境下，多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行。另外，《通知》要求“各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新”，或将表明多地土地供应计划将出现季度调整。

另外，《通知》明确，各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保，要多措并举统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。对于纳入城中村改造计划项目涉及的住宅用地，其中确实用于安置房建设的，要优先保障土地供应。各地要依托土地市场动态监测监管系统，掌握超期未动工两年以上住宅用地底数，持续动态更新，拟订分类型、分步骤的处置方案并组织实施，建立台账，实行销号管理。对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，该收回的要依法收回。

陈文静分析认为，未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现，一是通过协议划拨方式，新增保障性住房用地供应；二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式，建设保障性住房。优先安排保障性住房供地，为保障房建设提供了土地保障，这表明未来保障性住房建设节奏将加快，有利于加速构建“市场+保障”住房体系，加速构建房地产发展新模式。

值得一提的是，陈文静表示，《通知》用了较大篇幅强调要“层层压实责任”“加强组织领导和部门协同”。当下，房地产市场供求关系已发生重大变化，只有各地、各部门协同落实相关举措，压实自身责任，才能更好地促进各项措施落实到位，更好地促进房地产市场平稳健康发展。

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